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1. Droits

1.1 Le contrat de vente

La vente immobilière est un acte juridique par lequel un bien change de propriétaire moyennant une contrepartie financière: c'est pourquoi son appellation juridique officielle est 'une mutation à titre onéreux'. Contrairement à certaines idées reçues, cet acte est très simple puisqu'il est totalement pris en charge par le notaire, dont la présence est obligatoire en France pour de tels contrats.

1.2 L'accord

Une vente est réputée conclue lorsque deux parties se sont mises d'accord autour de la cession d'un bien parfaitement défini et circonscrit d'une part, et un prix exactement semblable d'autre part. Une fois cet accord obtenu, vous pouvez engager une procédure de vente.

1.3 La promesse de vente

Première étape, la promesse de vente engage les deux parties cocontractantes, l'une à céder son bien, l'autre à le lui prendre. C'est un avant-contrat mais, qui a valeur de contrat, qu'il soit fait devant notaire ou entre les deux parties seules. Par contre il existe aussi la promesse unilatérale de vente où seul le vendeur s'engage à vendre son bien dans un délai mais doit verser une partie de la somme, une 'indemnité d'immobilisation'. En théorie, la promesse de vente sert à 'faire patienter' les contractants afin d'obtenir tous les papiers ou autorisations nécessaires, informer les autorités locales et fiscales, accomplir toutes les démarches financières, etc.

Prenez un soin tout particulier à rédiger et à signer la promesse ou le compromis de vente. Il vous engage autant que le contrat définitif 'l'acte authentique' de vente, qui n'est bien souvent qu'une pure formalité qui clôt l'affaire dans son ensemble.

La promesse de vente a pour valeur juridique soit de différer ou de placer des limites temporelles à la mutation effective d'un bien, soit d'engager les parties avant que l'acte de vente ne précise les limites et les contours précis de la propriété vendue, ou le prix exact du bien cédé. La vente n'est finalement que l'acte qui achève et formalise la cession, la promesse de vente, et cas de litige, c'est elle qui fait force de loi auprès des tribunaux.

1.4 Le compromis de vente

La promesse synallagmatique (avec principe de réciprocité), comme vu plus haut, peut contenir une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque. Il n'engage donc le vendeur, c'est une sécurité pour l'acheteur qui lui, ne risque l'indemnité d'immobilisation. Cette indemnité équivaut environ à 10 % du prix de vente mais c'est à vous, d'un commun accord avec le vendeur, d'en fixer me montant.

Sa rédaction est également extrêmement importante, vous avez intérêt à la confier à un professionnel.

1.5 La rédaction

Se précipiter est une cause d'erreur. Dans tous les cas de figure, il faut garder son calme et prendre du temps pour étudier à tête reposée ce qui est inscrit dans le document. N'hésitez pas à poser des questions au vendeur. Vous pouvez d'ailleurs demander de faire modifier ou supprimer les clauses qui ne vous conviennent pas.

Un certain nombre de clauses doivent obligatoirement figurer au contrat. D'abord la description du bien (adresse exacte, superficie, équipement supplémentaire, garage ou chambre de bonne). Ensuite, le prix qui en est demandé. En troisième lieu, les éventuelles servitudes qui pèsent sur le bien (limitation de le propriété ou de l'usage de celle-ci). En quatrième lieu, pour un logement ancien, il faut s'assurer que le logement n'est pas hypothéqué et une clause le précisant doit apparaître dans le contrat.

Enfin, la promesse de vente doit faire apparaître un certain nombre de formalités qui sont indispensables pour vous garantir une bonne livraison de l'appartement ou de la maison: la date de livraison du logement, le montant des honoraires de l'agent immobilier et à qui en incombe le paiement.

1.6 Les annexes

La promesse de vente (ou tout type d'avant-contrat) peut inclure des clauses suspensives ou résolutoires qui assurent que la vente se réalisera moyennant certaines conditions: par exemple, la vente pourrait ne se réaliser que sous réserve d'avoir revendu votre précédent logement ou bien sous condition d'avoir obtenu un certificat d'urbanisme qui accepte certaines modifications dans le bâti existant. titre onéreux'. Contrairement à certaines idées reçues, cet acte est très simple puisqu'il est totalement pris en charge par le notaire, dont la présence est obligatoire en France pour de tels contrats.

1.7 Les arrhes

La pratique habituelle veut que pour une transaction immobilière, l'avant-contrat ou la promesse de vente se sécurise par le versement d'arrhes de la part de l'acheteur pour le vendeur. En règle générale le vendeur réserve le logement pour une somme qui peut atteindre 10 % du montant de la vente.

Il est important de faire préciser clairement dans le pré contrat écrit dans quelle mesure ce versement engage l'acheteur et ses conditions dans lesquelles cette somme est récupérable si la vente et les sommes versées sont alors obligatoirement remboursées.

Si l'acte précise que vous avez versé un acompte, le vendeur et l'acheteur sont alors engagés irrévocablement. Les arrhes doivent valoir 'dédit réciproque', c'est-à-dire qu'ils doivent permettre à l'acheteur de renoncer à acheter en perdent naturellement les arrhes et, inversement le propriétaire pourra renoncer à vendre en remboursant le double des arrhes versés. Mieux vaut dans tous les cas consigner cette somme chez le notaire ou l'agent immobilier qui supervise ou authentifie la transaction.

1.8 L'acte de vente

Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies, l'acte de vente est signé par l'acheteur et vendeur devant notaire. Le notaire choisi importe peut mais seul un notaire établira le contrat. Il est toujours possible de se faire accompagner de son notaire ou de son conseiller juridique. Les honoraires dus pour cet acte seront alors partagés entre les deux notaires. C'est au moment de la signature du contrat de vente, qu'il faut verser le sole du prix de vente et les frais notariés.

Le notaire se charge généralement de conserver un exemplaire de l'acte original de propriété. C'est lui qui en est le dépositaire devant la loi. En revanche, vendeur et acheteur doivent précieusement garder un exemplaire du contrat de vente ou d'achat. Enfin, c'est à ce moment, chez le notaire, qu'intervient la remise des clés, sauf convention particulière.

2. Agent immobilier

C'est un prestataire de service mandaté: il doit recevoir un mandat écrit avant d'intervenir. Il met en rapport des personnes morales ou physiques dans le but de réaliser des opérations portant sur la vente ou la location de biens immobiliers appartenant à des tiers.

Sa fonction regroupe deux types de services :
- la vente de biens immobiliers et de fonds de commerce
- la location de terrains, habitations ou locaux à usage professionnel

Le conseil et l'estimation sont des activités complémentaires indissociables de sa fonction: les clients ont besoin de l'avis du professionnel pour déterminer la valeur vénale ou locative des biens en fonction du marché.

Certains professionnels sont amenés par leur connaissance du marché de la transaction à devenir expert. C'est une fonction indépendance de l'activité du cabinet immobilier.

Un agent immobilier est un commerçant, qui doit à ce titre être inscrit au registre du commerce et des sociétés, et se conformer à l'intégralité des obligations et prescriptions liées à ce statut.

Cette activité est soumise à la loi du 2 Janvier 1970, appelée loi Hoguet, qui détermine les conditions d'exercice de cette profession.

L'agent doit:
- être détenteur d'une carte professionnelle 'Transactions sur Immeubles et Fonds de Commerce',
- justifier d'une assurance en responsabilité civile professionnelle,
- justifier d'une garantie financière.

Il doit aussi respecter une réglementation contraignante:
- conclusion d'un mandat obligatoirement écrit,
- fourniture de reçus conformes,
- détention de fonds appartenant à des tiers.

Le mandat peut être 'simple', ou 'non exclusif', c'est à dire que le mandant peut confier un mandat à un autre vendeur; ou 'exclusif': il réserve l'exclusivité de la négociation à cet agent.

3. Le notaire

Chaque mutation immobilière (vente, don, succession) est un contrat. Comme tel, un contrat doit revêtir un certain nombre de formes pour le rendre légal. Un notaire s'occupe de rendre ce document parfaitement valable et son intervention est obligatoire. La vente est ainsi opposable aux tiers, c'est-à-dire que nul ne peut la contester.

Première et importante étape, le promesse de vente unilatérale et le compromis de vente. La présence du notaire n'est pas obligatoire car ce pré contrat vous engage presque autant que le vrai contrat. Ces différents contrats dans lesquels l'acheteur s'engage à acheter et le vendeur à vendre contiennent des dispositions légales ou des clauses exceptionnelles.

Le notaire est chargé de constituer le dossier juridique de la mutation. Il prendra soin de constater que tous les impératifs fixés par la loi à la vente d'un bien immobilier sont bien réunis: le vendeur est-il bien le propriétaire, le bien est-il frappé de servitude, y a-t-il un droit de préemption ou une hypothèque sur la propriété..

Lors de l'acte de vente, le notaire sert de caution morale (car il est investit par loi et assermenté). Personne ne peut s'improviser notaire. Celui-ci doit disposer d'un cabinet ayant pignon sur rue. Une fois les conditions réunies, le notaire rédige les actes et convoque les parties pour la signature. Si les deux parties ont leur propre notaire, les frais resteront les mêmes, les deux notaires se partageant leurs honoraires.

Les frais de notaire sont d'une triple nature: ce sont d'abord les honoraires qui rémunèrent le travail effectué, les droits dus au fisc que le notaire est chargé de prélever et enfin les débours, c'est-à-dire les frais que le notaire aura engagés pour réaliser l'opération demandée.

Les honoraires du notaire sont fixés par décret. Ils varient selon l'importance des transactions. Chaque transaction est 'saucissonnée' et chaque tronçon est assujetti à un taux de prélèvement différent. Pour moins de 20 000 F, le taux est de 5 %, entre 20 001 et 40 000 F, il est de 3,3 %, entre 40 001 et 110 000, il est de 1,65 % et au-dessus de 110 000 F il est de 0,825 %.

Pour une maison vendue 1 million de F, le notaire percevra donc 5 % pour la tranche 0 - 20 000 F soit 1000 F, 3,3 % pour la seconde tranche de 20.001 à 40 000 F soit 660 F, 1,65 % pour la troisième soit 1115 F et 0,825 % pour le reliquat soit 8.250 F. La somme totale sera donc 11 025 F Hors Taxes, soit 1,1 % de la somme.

Mais les notaires perçoivent également d'autres honoraires qui varient encore selon de montant de la transaction et qui correspondent aux frais annexes et aux débours. Citons l'état civil, l'extrait d'acte, les frais de cadastre, les droits de préemption, les droits à hypothèque, le certificat d'urbanisme, la rédaction des copies d'actes authentiques, les frais de dossier..

Après la conclusion officielle de la vente, le rôle du notaire se n'arrête pas là. Il fera la publicité de cette vente, informera les services du cadastre et conservera une copie de l'acte, notamment pour le service des hypothèques.

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